실지거래가액에 의한 세액계산
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.
- 실지 양도가액
- 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
- 실지 취득가액
- 기타 필요경비
- 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
- 자본적지출액
- 1소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
- 「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다. 이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.
- 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
- 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
- 4.재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
- 5.기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
- 2양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
- 3양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)
→ 비교 : 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음
- 장기보유특별공제액의 계산
- 장기보유특별공제액
= (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
- 공제율
* 요약정보 → 장기보유특별공제율 참고
- 장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)
- 보유기간의 계산방법
- 1보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
- 2상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.
→ 비교 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산
- 3소득세법 제97의2조가 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
→ 비교 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시에도 동일
- 장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)
- 장기보유특별공제 제외대상
- 1부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권 등)
- 2보유기간 3년 미만의 부동산
- 3미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)
- 4국외부동산
- 5중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)
- 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
- 부동산 양도소득세 산출세액
- 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
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